关于《福州市既有建筑使用功能正负面清单（2025年修订版）》的政策解读
2025年3月18日,《福州市住房和城乡建设局、福州市自然资源和规划局关于印发《福州市既有建筑使用功能正负面清单（2025年修订版）》的通知》正式发布。现将《福州市既有建筑使用功能正负面清单（2025年修订版））》（以下简称《正负面清单（20525年修订版）》）有关内容解读如下：
一、制定背景和必要性
省住建厅2024年9月印发的《福建省建设工程消防设计审查验收实施细则》（闽建消〔2024〕5号）第十一条明确规定：“设区市住建主管部门可以会同自然资源等部门出台本地区既有建筑使用功能兼容清单或者负面清单管理制度，服务既有建筑改造项目”。
2022年1月，原市建设局会同市资源规划局联合出台《关于印发<福州市既有建筑使用功能正负面清单（试行）>的通知》。正负面清单试行以来，对优化营商环境，规范既有建筑消防设计审查和消防验收、备案抽查工作起到积极指导作用。但随着国土空间规划、消防审验管理相关新政策新规定的出台及新型商业模式的不断出现，当年的正负面清单所列内容已经不能适应我市建筑行业发展和城市更新需要，需进行修订。
二、主要内容的说明
（一）整体框架。
《正负面清单2025年修订版》共分五个部分。分别为：
1.总体原则。既有建筑使用功能互换，不应对相邻土地、建筑物等造成影响，不应影响相关利害关系人合法权益。
2.既有建筑使用功能正面清单。明确在六种情况下，既有建筑使用功能可兼容，可直接进行施工图审查、消防设计审查或消防验收备案。
3.既有建筑使用功能负面清单。明确在八种情况下，既有建筑使用功能变更严重影响城市规划和周边环境，建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。
4.会商机制。明确在施工许可、消防设计审查或消防验收备案遇到使用功能兼容难以判断的情形时，可通过住建主管部门与自然资源和规划主管部门会商的方式共同确定。
5.其他事项。明确正负面清单以外的事项。
（二）此次修订的主要内容。
对照原清单，修订稿主要补充或增加以下内容：
1.补充完善政策依据。在原清单开头部分，增加《中华人民共和国民法典》、《建设工程施工许可管理办法》。将住建部令第51号、《福建省建设工程消防设计审查验收管理暂行实施细则》替换为新出台的住建部令第58号和《福建省建设工程消防设计审查验收实施细则》等依据。
2.补充用地性质解释。在第二大点第（一）项中明确产权证明文件土地（房屋）用途登记仅为商服（商业）用地的，是指土地利用性质一级类商服用地、城市建设用地大类商业服务设施用地。
3.增加零售商业和娱乐用地的业态。在第二大点第（二）项中，明确产权证明文件土地（房屋）用途登记为零售商业用地、餐饮用地、娱乐用地、其他商服用地的，其内部业态增加剧本类场所、密室逃脱、真人CS、电竞宾馆、台球厅、私人影院（含影吧、视听馆）、银行或电信或邮政营业网点、汽车展示（4S店）、家具展厅等新业态。
4.增加旅馆用地的配套功能。在第二大点第（四）项（原清单的第二点第（三）项）中，明确产权证明文件土地（房屋）用途登记为旅馆用地（包括宾馆、酒店、旅馆、招待所、度假村等)的，非客房区域允许适当配套餐饮、零售、酒吧、KTV、洗浴、美容美发、健身养生等第二大点第（二）项表述中与旅馆建筑相配套的业态，但配建总面积不超过总建筑面积的10%（面积比例以图审机构核实为准）。
5.增加商务金融用地可调整转换的功能业态。在第二大点第（五）项（原清单的第二点第（四）项）中，明确产权证明文件土地（房屋）用途登记为商务金融用地或商务设施用地（包括写字楼、商业办公、电子商务、技术服务、广告传媒等)的，允许设置教育培训机构，但应满足培训对象年龄段设防标准要求；允许闲置商务办公用房在符合结构安全、消防要求的前提下其内部业态可单向调整为酒店、养老服务机构。
6.增加批发市场用地业态正面清单。在修订稿第二大点第（三）项，明确产权证明文件土地（房屋）用途登记为批发市场用地的，允许配置商场、菜市场、生鲜超市、健身房、餐饮设施、银行或电信或邮政营业网点及场所，但配建总面积不超过总建筑面积的10%（面积比例以图审机构核实为准）。
7.增加安全要求等事项（第五大点）。一是明确既有建筑申报项目的使用功能符合产权证明文件或规划许可证明文件的（即其中之一相符的），认定该项目使用功能相符；二是明确正面清单所列的功能业态调整互换，所在建筑均不得涉及改变建筑面积、高度、层数、外立面等情形，不得增设夹层。三是明确既有建筑功能业态调整互换，所在建筑均应满足符合结构安全、消防要求的前提条件。其中，涉及主体和承重结构发生变动的，建设单位应委托原设计单位或具有相应资质等级的设计单位出具结构安全复核意见，并在施工图审查报告书中写明主体和承重结构发生变动的情况，作为施工图审查、消防设计审查或消防验收备案的依据。四是明确本清单自印发之日起施行，有效期5年，原《福州市既有建筑使用功能正负面清单（试行）》自本清单施行之日起废止。
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