关于《福州市国有土地上零星危险住房自主更新改造实施办法》的政策解读
《福州市国有土地上零星危险住房自主更新改造实施办法》（榕政规〔2025〕8号）（以下简称《实施办法》）经市政府常务会议研究审议同意后，已由市政府印发施行。为了让大家更好地理解文件精神和有关内容，现将相关政策解读如下：
一、政策背景和目的
我市出台的《福州市城市危险住房改造管理办法》（榕政综〔2007〕103号）因时间较早，在实践过程中逐渐显现操作性不强、政策支持力度不足等问题，加上《福州市城区零星地块精准旧改项目房屋搬迁补偿安置导则（试行）》已于2023年1月17日废止，导致零星的危险住房自主更新改造工作难以有效推进。为积极响应群众需求，进一步消除我市房屋安全隐患，改善居民居住条件，根据《城市危险房屋管理规定》《福建省房屋使用安全管理条例》《福建省住房和城乡建设厅关于推进城市零星危险住房改造工作的指导意见》（闽建房〔2015〕14号）等规定，结合我市实际，制定本《实施办法》。
二、主要内容
（一）关于改造方式及适用范围问题
零星危险住房自主更新改造包含拆除重建和加固修缮两种方式。
《实施办法》适用于鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区
国有土地上经鉴定为C级（Csu级、Ⅲ级）或D级（Dsu级、Ⅳ级），不具备成片开发建设条件，尚未列入近期城市建设规划、城中村改造范围或土地收储计划的零星危险住房自主更新改造工作，其他县（市）区可参照执行。
（二）关于改造资金筹集问题
零星危险住房自主更新改造工作尊重业主自主意愿，由业主自筹资金实施改造。业主可提取住房公积金、住宅专项维修资金用于改造工作。
（三）关于重建后面积增加问题
多产权的零星危险住房在不突破原有用地红线范围，不增加住房套数（住户数）前提下，拆除重建时允许在扣除建筑底层架空层、地下室、电梯井、住宅区内独立设置的公用配电房以及设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房（指需移交供电部门的10kv及以下电压等级的供配电设施,包括环网室、配电室等）后，可增加不超过原产权建筑面积20%的建筑面积，且以上扣除部位不列入容积率计算范围；允许建设底层架空层作为居民公共活动开放空间，允许设置地下室作为地下停车及设备用房使用。
单一产权的零星危险住房拆除重建需在原有用地红线范围内，改建面积及层数（除地下室）不得超过房屋及土地权属证明文件载明的范围；允许增设地下室，地下室层高不超过3.3米，使用功能限为停车、设备用房、储藏等附属功能，范围不超过原批建筑一层轮廓线，层数不超过一层，所增加的建筑面积不计入计容建筑面积。
（四）关于重建后规划指标问题
拆除重建的零星危险住房满足现行相关建筑设计技术标准确有困难的，在保障公共利益、妥善协调相邻关系和满足消防安全需求的前提下，拟建建筑建筑密度（除住宅区内独立设置的公用配电房）、建筑间距、建筑退距、绿地率、车位配置等指标可按照现状水平适当放宽；日照须满足大寒日对内1小时、对外3小时的基本要求，确无法满足基本要求的，可按不恶化进行控制。
（五）关于入学教育问题
拆除重建的零星危险住房延续原房屋的入学相关政策。
（六）关于表决程序问题
多产权的零星危险住房改造业主应组织拟改造房屋及其毗连房屋的所有权人进行表决，表决比例按《民法典》专有部分面积和人数双2/3以上参与表决，双3/4以上同意的业主共同决定事项表决比例。
（七）关于改造程序问题
改造程序按照组织、认定、实施三个阶段，分别明确改造要求。
1.组织阶段。多产权的零星危险住房改造业主组织业主进行表决，表决同意改造后（单一产权的零星危险住房无需表决），委托有资质的单位进行改造方案设计，做好搬迁拆除、规划设计、资金测算、资金筹集、资金使用、资金监管、房产分配等前期组织工作。
2.认定阶段。零星危险住房业主向各区住建（房管）部门提出认定申请，由住建（房管）部门提请各区零星危险住房自主更新改造部门联席会议（以下简称“联席会议”）认定，认定意见报各区人民政府最终审定后，出具认定书。
3.实施阶段。经各区联席会议认定符合改造条件后，启动实施工作，依法依规向市资规局、各区住建（建设）部门办理规划、施工、消防审验等手续，并纳入工程质量安全监管。工程完工后，按规定办理规划条件核实、竣工验收等手续，验收合格后交付使用。
（八）关于产权办理问题
零星危险住房拆除重建后按重建后的面积以及剩余土地使用年限进行产权登记，原房屋未办理划拨转出让手续的，继续按划拨用地登记。重建后增设地下室的，不计入产权登记面积。
（九）关于土地出让金缴纳问题
零星危险住房拆除重建项目在重建后的房屋上市交易时，以受理补缴地价申请时点为准，按规定标准补缴土地出让金。重建后增设的地下室，无需补缴土地出让金。
三、联系人及联系电话
福州市住房和城乡建设局房屋安全管理处，联系电话：0591-87522982。
闽公网安备：
